北京画家村案件评析

北京画家村案件评析

    一、案情简介
　　北京通州区宋庄镇，因大量画家聚集居住，被称为“画家村”。从1993年有画家陆续入住宋庄至今，宋庄已经聚集了海内外近2000名艺术家。
　　这些画家大多购买或租赁当地农民的房屋居住。近年来因房价上涨卖方反悔等原因，出现了一些房屋买卖纠纷，据报道目前此类纠纷已有13起起诉至法院。其中马海涛诉李玉兰的房屋买卖合同无效案受到大量媒体长期关注。
　　2002年7月，李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马海涛夫妇处，花4.5万元购得房屋及院落。2006年2月，马海涛夫妇起诉要求确认购买合同无效。
　　通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛，马海涛给付李玉兰补偿款9.3万元。
　　李玉兰不服，上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非辛店村村民，无权获得辛店村宅基地使用权，因此认定合同无效。
　　二中院也在判决中指出，卖方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因李玉兰在原审法院审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，此案二审时，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
　　据报道，李玉兰另行起诉马海涛赔偿损失案，已于2008年3月一审第一次开庭。
    二、合同无效的法律依据分析
　　有人认为，我国现行法律并没有明确禁止农村房屋和农村宅基地在城乡居民之间自由买卖，两级法院判决买卖合同无效的依据是部门文件。这种观点是错误的。
　　按照《合同法》第五十二条第五项和《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（一）第四条，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才能认定无效，违反地方性法规、行政规章的合同不能认定无效，仅违反部门文件的合同更不能认定为无效。实际上，马海涛与李玉兰的《买卖房协议书》的确违反了我国现行法律的强制性条款。请看下述法条：
　　《中华人民共和国土地管理法》
　　第八条 城市市区的土地属于国家所有。
　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
　　第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
　　房屋是离不开土地的，房屋的转让必然包括房屋所在的地使用权的转让。农村宅基地虽然分配给村民使用，但并改变其集体所有的性质，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，所以，马海涛与李玉兰的《买卖房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，应当被认定为无效。
    三、合同无效的返还、补偿及赔偿
　　（一）对二审判决的分析
　　二审判决认为：“卖方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，出卖人应对合同无效承担主要责任。” 
　　二审以卖方明知其房产与宅基地不能出售，卖出多年后又反悔为由，认定出卖人对合同无效承担主要责任，这样的认定值得商榷。房地产交易属于买卖双方合意行为，非法的交易行为双方都有过错，不能轻易认定某一方的过错更大，更不能轻易认定某一方付主要责任。如果一定要按照比例分担责任的话，也应该各占一半。
　　更重要的是，合同无效的过错在于签订和履行合同，不在于向法院起诉主张合同无效。诉权是公民的法定权利，本案的合同本来就属于无效合同，两级法院都做出了合同无效的认定，怎么能以卖方主张合同无效为由认定卖方应承担主要责任呢？
　　二审还指出：“对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。”
　　可见，二审法院之所以要确认责任划分，是因为二审法院认为买方因合同无效遭受了利益损失——即房屋价格上涨的损失——而这个损失应当由悔约的卖方赔偿。二审法院认定卖方承担主要责任，就是为了达到这样的效果。
　　这样的判决，的确达到了不让悔约的卖方得利、维护买方权益的效果，但是却陷入了一个逻辑陷阱：假如房子不是涨价而是跌价，起诉主张合同无效的是买方而不是卖方，则就应该由买方赔偿卖方，这时如何认定双方责任承担？按照二审法院的本意，只能把上述判词中的卖方和买方调换一下，即“买方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，买入多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，买受人应对合同无效承担主要责任。”——这等于是“谁起诉、谁赔偿”，把主张合同无效的起诉视同于有效合同的违约行为。
　　（二）合同无效的返还、补偿及赔偿
　　对于认定合同无效后的处理，《中华人民共和国合同法》有明确规定，详见第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　分析这一法条可知，合同无效后的处理是以恢复原状为目的，可以采取的方式有返还、补偿及赔偿。返还就是财产返还，双方因合同从对方得到的财物都应该返还给对方，争取回复到合同履行前的状态；但是随着时间变化，需要返还的财物也会出现变化，原物返还已经不可能，这时就需要补偿，一般采用折价方式以货币补偿；双方在履行合同以及返还的过程中发生的费用则属于损失，损失按过错承担。具体到本案，房屋、宅基地和原购房款属于应当返还的财产；房屋的溢价、翻建装修费用和房屋折旧、房款利息属于应当折价补偿部分；搬迁费用等属于损失。
　　本案关键在于如何确定房屋和土地涨价的价值。应该认识到，市场价格是财物本身的属性之一，房地产的价格虽然不像房屋结构、装修、设备等等看得见、摸得着，但无疑是房屋最重要的属性之一。而且，房屋的涨价缘于房屋所在地城市发展带来的房地产价格提升，与交易双方的过错没有直接关系。如果说本案买方因返还房产蒙受损失，这种损失也是市场原因导致，而不是双方的交易行为导致，不应由交易的双方承担这种损失。
　　（三）本案的处理
　　本案中房屋和原购房款的返还不存在争议。至于补偿和赔偿，应由有资质的房地产评估公司对争议房屋、宅基地进行价格鉴定，鉴定目的为确定房屋与土地现状的市场价格，可以把翻建与装修的价值一并考虑在内。应该注意的是争议土地属于农村宅基地，不能按国有土地估价。这样的估价结果包含了市场涨价、翻建装修、房屋折旧等因素，以这个估价结果减去原购房款数额和利息，就是卖方应给予买方的补偿数额

画家村农民告画家腾房案终审 画家获赔28万

　　北京日报讯 (记者 孙文晔 通讯员 李淼) 昨天（24日），宋庄农民告画家腾房第一案终于尘埃落定。经过历时3年的诉讼，市二中院终审判决维持原判，农民马海涛应支付画家李玉兰赔偿款28万元，李玉兰在得到赔款的同时，也得搬出居住了7年之久的农家院。

　　宣判之后，农民马海涛的妻子表示“难以支付这么多赔偿款”，而李玉兰对维持原判的结果表示遗憾，并希望双方在案件执行阶段“能坐下来谈谈，那样的话我们也不会流离失所了”。

　　2006年12月，马海涛将李玉兰告上法庭，这成了宋庄画家买农民房后涉诉的首例案件。此后，又接连出现了十几起农民起诉画家，主张买卖无效的官司。

　　该案二审判决，李玉兰腾房，马海涛赔偿房屋改建费用9万余元。此后，李玉兰又提起反诉，要求赔偿信赖利益损失48万元。

　　可以说，昨天的判决是宋庄画家系列纠纷案解决中的一个样板。目前，画家村14起农民房屋买卖诉讼已各有结果，其中有5起因双方达成协议实现了调解或撤诉，其余9起已经一审判决，之中4起上诉，5起进入执行阶段，一名画家与农民已互相返还了房屋和地上物折价款。

　　根据一审判决，买卖集体土地上的农村房，双方都有责任，按过错应三七开。农民马海涛作为出卖人，当年明知国家禁止买卖宅基地，依然将自己的8间房屋及院落以4.5万元的价格卖给画家李玉兰。但是在卖房多年后，马又以违法出售房屋为由主张合同无效，因此应对合同无效承担主要责任。

　　除房屋改建费用外，马海涛还应赔偿李玉兰信赖利益损失。一审法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，涉案房屋宅基地总价为26.47万元，法院按照这一价格的70%计算，确定了18.5万元的赔偿数额。

　　此案一审判决后，画家李玉兰不服，认为应该按照房屋的使用性质(艺术创作)重新鉴定评估，且一审遗漏了搬家费及她不能与人继续合作的经济损失，上诉要求撤销一审判决，仍索赔48万元。

　　二审法院认为，双方签订买卖合同时并未约定该房屋的用途，且评估并无不当，故对其主张重新评估的请求不予支持。对于赔偿其搬家费等经济损失一节，原审法院已予以考虑，故李玉兰的该项主张，缺乏依据，不予支持。

　　至此，这例“农民房买卖第一案”经李玉兰两次上诉，通过两份终审判决，终于尘埃落定。

　　案情回放

　　●2002年7月，画家李玉兰以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落，并签署协议。

　　●2006年10月，房屋升值，马海涛起诉李玉兰，要求撤销合同，收回房子。

　　●2007年7月，通州法院宋庄法庭一审判决该协议无效，马海涛向李玉兰支付9.4万余元房屋补偿，李玉兰腾退房屋。

　　●2007年12月，市二中院终审维持原判，但指出李玉兰可就信赖利益损失另行主张赔偿。

　　●2008年1月，李玉兰起诉马海涛，要求对方赔偿房屋现值和当初价格的差价48万元。

　　●2008年10月，通州法院一审判决马海涛赔偿李玉兰信赖利益损失18.5万元。李玉兰上诉，仍索赔48万元。

宋庄画家村案件法院判决书
  北京市通州区人民法院审理李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案民事判决书

（2008）通民初字第02041号

发布时间： 2008-10-22 09:42:54

    原告李玉兰，女，1969年3月25日出生，汉族，无职业，住北京市通州区宋庄镇辛店村。

    委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。

    委托代理人王立则，男，1950年5月15日出生，汉族，画家，住北京市通州区白庙村。

    被告马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区漷县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。

    委托代理人董秀梅（马海涛之妻），1962年11月7日出生，汉族，北京市通州区漷县敬老院职工，住址同上。

    原告李玉兰与被告马海涛一般买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则，被告马海涛的委托代理人董秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告李玉兰诉称：2002年7月1日，我与被告马海涛签订了房屋买卖协议，约定由我购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45 000元。2006年12月，马海涛向贵院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，我向马海涛返还房屋，马海涛向我支付房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对我的信赖利益损失进行赔偿。现诉至法院要求被告马海涛赔偿我经济补偿金480 000元，并负担本案诉讼费用。

    被告马海涛辩称：原告李玉兰要求赔偿信赖利益损失的诉讼请求违背事实和法理，不利于维护法律的权威及国家土地政策的落实，双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效，根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋，农民只能拥有一处宅基地，我不应该承担赔偿责任，不同意原告李玉兰的诉讼请求。

    经审理查明：2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。后李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛诉至我院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经北京市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。

    另查，经原告李玉兰申请，2008年4月8日，经本院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为  264 700元。

    上述事实，有房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、房地产评估报告、鉴定费票据、（2007）二中民终字第13692号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。

    本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，就本案而言，对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

    一、被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元，于本判决生效之日起七日内执行清；

    二、驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    评估费三千元，由原告李玉兰负担一千五百元（已交纳）；由被告马海涛负担一千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。

    案件受理费八千五百元，由原告李玉兰负担四千四百九十四元（已交纳四千二百五十元，其余二百四十四元于于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告马海涛负担四千零六元，于本判决生效之日起七日内交纳。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

                审 判 长  陈 汉 东

                代理审判员  张 连 峰

                代理审判员  奉 一 兵

                二○○八年十月 二十 日

                书 记 员  陶   希