于保静：房产中介从中获取房屋差价，应当返还购房者

房产中介从中获取房屋差价，应当返还购房者

案例具体内容：2019年6月，董某通过中介介绍购买刘某出售的房屋，中介向董某谎称他人出售涉案房屋价款为360万元，董某支付360万元及中介费后发现，涉案房屋实际销售价格为338万元，中介将多收取董某22万元占为己有。董某要求中介返还22万元，中介认为该款项是刘某支付的中介费，不应退还。于是董某将中介诉至法院。

董某律师于保静观点：一、经过庭审董某提交证据，特别是中介在派出所时候的询问笔录足以说明董某是通过中介介绍购买涉案房屋，出售者要求房屋出售价格为338万，中介却隐瞒该事实，欺骗董某房屋出售价格为360万元，中介自行多收取董某22万购房款，并占为己有，违反《民法典》第962条规定，根据本条规定，中介显然向董某隐瞒了涉案房屋重要情况“房屋价格”，故中介应当返还多收取的购房款22万元。

二、中介主张自己收取的22万元系自己合法收入，无任何法律依据。

首先，中介与出售者没有约定，超出338万元价格后，多出部分归中介所有，董某庭审已经提交董某与出售者的电话录音作证。其次，按照我国民法典963条及《商品房销售管理办法》第28条规定，中介除中介费外，不能收取其他费用。再次，即使按照中介陈述收取的22万元是其收入，但依据《房地产经纪管理办法》第15、18、21条规定，中介应将收费标准进行公示，不能按照未公示的收费标准收取任何费用。《民法典》第九百六十三条规定 因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。故中介应当按照在自己办公场所内公示的标准收取中介费，且该中介费用应由双方平均分担，而不得随意收取中介费用，中介已经收取中介费1.6万后，再自行收取22万元，无任何依据。从次，依据《房地产经纪管理办法》第25条第（一）（二）款规定，中介不得有操纵市场价格及对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖出房屋赚取差价的行为，显然经庭审查明中介存在低价收高价卖的行为，严重违反了该规定。最后，中介违背了诚实信用、公平正义原则。中介这种行为损害了消费者直接的经济利益，并间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场的操作、运行秩序。现国家正在治理、打压扰乱房产市场行为。

一审法院认定及判决：一审法院认为该22万元是收取刘某支付中介费，但是收取费用过高，予以调整，判决中介公司返还董某134600元。

中介不服因此上诉。

二审法院认定及判决：根据原一审法官到刘某处调查，刘某明确的说 “我给中介说的是338万，至于他卖给别人多少钱和我没关系，我当时和中介说的是我就要338万元，中介费我也不拿，其他费用我也不拿”，二审法院认为刘某向中介明确售楼价格为338万元，没有约定中介费，双方没有签订书面合同。中介隐瞒房屋真实价格，赚取差价22万元，根据《房地产经纪管理办法》第25条第（一）（二）款规定，被告不得有操纵市场价格及对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖出房屋赚取差价及依据一审判决依据，最终判决中介返还董某134600元。

于保静律师观点：本案件虽然一审和二审判决数额一致，但是两级法院认定不同，本人认为应采纳二审观点，认定该22万元是多收取的房屋差价款，应当全额返还董某。再此提醒中介一定要如实告知双方当事人关于房产所有事实，不要有任何隐瞒。中介费收费标准一定要明示及签订中介合同。现我国制定《住房和城乡建设部等8个部门关于整治规范房地产市场秩序的通知》，国家正在治理、打压扰乱房产市场行为。